Welche Städte aktuell die beste Gewerberendite bieten – und warum „beste“ selten nur eine Zahl ist

Wenn von „Gewerberendite“ die Rede ist, meinen Investoren in der Regel die Nettoanfangsrendite (auch: Prime Yield / Spitzenrendite bei Core-Objekten) oder – bei Value-Add/Bestand – eine risikoadjustierte Rendite, die CapEx, Vermietungsrisiken und Exit-Wert berücksichtigt. „Die beste Rendite“ ist deshalb nicht automatisch die Stadt mit dem höchsten Prozentwert, sondern die Stadt, in der Rendite und Risiko in Ihrer konkreten Strategie am stimmigsten zusammenpassen.

Aktuell ist das besonders wichtig, weil sich der Markt weiterhin in einer Phase befindet, in der Preisfindung, Finanzierung und Nutzermärkte nicht überall synchron laufen. Viele institutionelle Marktberichte beschreiben 2025/2026 als Jahr(e) mit selektiver Liquidität: Core ist gefragt, aber nur dort, wo Qualität, Mietvertragsstruktur und Nachhaltigkeit „passen“, während sekundäre Lagen und Objekte mit CapEx-Stau deutlich höhere Renditeaufschläge tragen.

Damit Sie den Begriff „beste Gewerberendite-Stadt“ sauber einordnen können, trenne ich im Folgenden nach Assetklassen (Büro, Logistik/Industrie, Einzelhandel/Fachmarkt, Spezialsegmente) und erkläre, welche Stadttypenaktuell typischerweise die attraktivsten Renditefenster bieten – und worauf Sie achten müssen, um Rendite nicht mit „Problemen“ zu verwechseln.

1) Was „beste Gewerberendite“ in der Praxis bedeutet

A) Rendite ist ein Preis – kein Geschenk

Eine höhere Anfangsrendite ist meist ein Marktpreis für eines (oder mehrere) dieser Themen:

• Vermietungsrisiko (Leerstand, Nachvermietbarkeit, Mikrolage)

• Mietvertragsrisiko (kurze Restlaufzeiten, schwache Bonität, Index-/Staffelstruktur)

• Objektrisiko (CapEx, ESG/Taxonomie-Fähigkeit, technische Gebäudequalität)

• Standortrisiko (konjunkturell einseitig, demografische Faktoren, Infrastruktur, Flächenpipeline)

Gerade im Bürosegment zeigt sich: In teuren Topmärkten kann Leerstand steigen, während moderne Flächen trotzdem gefragt bleiben – das erhöht die Spreizung zwischen „Top-Objekt“ und „Durchschnittsbestand“.

B) „Prime“ vs. „Peripher“ – zwei Welten

Viele Marktberichte unterscheiden bewusst zwischen Spitzenrenditen (Core, best-in-class) und Renditen in peripheren/sekundären Lagen. Letztere liegen häufig deutlich höher, sind aber eher ein Renditeindikator für Risiko als für „besser“. In den Top-7-Büromärkten wurden periphere Büro-Yields in einem Marktbericht z. B. deutlich oberhalb des Core-Niveaus ausgewiesen.

Merksatz: Wenn Sie „beste Rendite“ suchen, entscheiden Sie zuerst, ob Sie Core, Core+, Value-Add oder Opportunistic sind. Erst dann ergibt die Stadtfrage Sinn.

2) Büro: Wo Rendite aktuell „am besten“ sein kann – und warum Düsseldorf/Köln/Stuttgart oft vorne liegen

Für viele Anleger ist Büro weiterhin die Referenz-Assetklasse, weil sie großvolumig, institutionell und finanzierbar ist. Gleichzeitig ist Büro stark von Flächenqualität und Nutzermarkt-Trends geprägt (Hybrid Work, ESG, Neubaupipeline).

A) Top-7-Märkte: höhere Prime-Yields in Düsseldorf, Köln, Stuttgart

Ein großer, regelmäßig zitierter Marktüberblick weist für Core-Büro in den deutschen Top-7 eine durchschnittliche Prime-Yield-Größe um knapp 5% aus und nennt innerhalb der Top-7 Düsseldorf und Köln (sowie Stuttgart) als Märkte mit den höheren Prime-Yields, während München und Berlin zu den niedrigeren zählen.

Warum ist das relevant?

• Düsseldorf/Köln/Stuttgart sind groß genug für Liquidität und Drittverwendungsfähigkeit, aber häufig preislich weniger „überhitzt“ als München/Berlin – dadurch entsteht ein Renditefenster.

• In diesen Märkten gibt es oft eine gesunde Mischung aus Dienstleistung, Industrie/Technologie, Mittelstand und Verwaltung, was die Nachfrage stabilisieren kann – sofern das Objekt modern und gut angebunden ist.

B) „Bessere Rendite“ heißt im Büro fast immer: besseres Objekt, nicht nur bessere Stadt

Die Rendite wird im Büro stärker als in anderen Nutzungen über Gebäudequalität entschieden:

• ESG/energetische Qualität (CapEx-Risiko minimieren)

• flexible Grundrisse, moderne Haustechnik

• Mikrolage mit ÖPNV/Anbindung, Services, Arbeitskräftezugang

• Mietvertrag mit tragfähiger Indexierung und bonitätsstarken Mietern

Die Regionenstudie eines großen Finanzierers beschreibt ausdrücklich, dass trotz schwächerer Büromarktnachfrage und mehr Angebot (Leerstand) Spitzenmieten für moderne Flächen steigen können, weil Neubau teuer ist und Topflächen knapp bleiben – während Standardflächen schwerer laufen.

Praxisfolgen für die Stadtauswahl:

• In Städten mit gemischtem Bestand (viel „1990er/2000er“) kann das Renditefenster besonders attraktiv sein, wenn Sie gezielt die Top-Qualität einkaufen – oder Value-Add mit sauberer CapEx-Planung betreiben.

• In Märkten mit hoher Neubaupipeline brauchen Sie ein sehr klares Profil (Lage/ESG/Mieter), sonst ist die Anfangsrendite trügerisch.

C) Für welche Büro-Strategie welche Stadttypen aktuell passen

• Core/ Core+: Top-7 (inkl. Düsseldorf/Köln/Stuttgart) – Fokus auf Vermietbarkeit und ESG, Rendite eher moderat, aber stabiler.

• Value-Add: Große B-Städte/Regiozentren (z. B. Universitäts- und Verwaltungsstandorte) – höhere Renditen möglich, aber nur bei gutem Exit-Szenario (Nachfrage nach modernen Flächen, begrenzte Neubaupipeline).

• Opportunistic: Sekundäre Bürostädte – kann sehr hohe Renditen liefern, aber Finanzierung, Exit und Nachvermietung sind der Engpass (hier entscheidet Asset-Management, nicht der Kauf).

3) Logistik & Industrie: Rendite plus Rückenwind durch Nachfragekorridore – aber eng am Standortfaktor

Logistik gilt seit Jahren als nachgefragt, wobei sich die Renditen in vielen Berichten zuletzt stabil bis leicht steigend gezeigt haben – gleichzeitig ist das Segment extrem standortgetrieben (Autobahnen, Häfen, Flughäfen, Intermodal, Arbeitskräfte, Flächenverfügbarkeit).

Ein Marktbericht nennt für Logistik zuletzt Prime-Yields um die mittleren 4%-Bereiche (je nach Definition/Zeitraum) und beschreibt nur moderate Bewegungen.

A) Welche „Städte“ bei Logistik eigentlich zählen

Bei Logistik ist weniger die Stadtgrenze entscheidend, sondern das Cluster:

• Rhein-Ruhr (u. a. Duisburg/Logport, Essen, Dortmund, Oberhausen, Krefeld/Umfeld)

• Rhein-Main (Frankfurt, Darmstadt, Aschaffenburg-Umfeld)

• Hamburg (Hafen/Import-Export)

• Leipzig/Halle (Luftfracht/Hub-Strukturen, Ost-West-Korridor)

• Süddeutsche Achsen (Nürnberg, München, Stuttgart – oft teurer, aber sehr nachfragestark)

B) Wo „beste Rendite“ hier entsteht

• Core-Logistik in den stärksten Hubs: Rendite oft niedriger, aber sehr liquide.

• Light Industrial / Unternehmensimmobilien in starken Industrieregionen: Rendite kann höher sein, wenn Drittverwendung gegeben ist (Hallenhöhe, Andienung, Brandschutz, Traglasten, Energie).

• Periphere Logistik: hohe Rendite, aber Risiko bei Nachvermietung und Mietniveau.

Ein Logistik-Leasing-Report weist für die großen Logistikmärkte eine robuste Flächennachfrage aus – das stützt grundsätzlich die Vermietbarkeit, ersetzt aber keine Mikrolagenprüfung.

Daumenregel: In Logistik ist die „beste Rendite-Stadt“ meist die, in der Sie Flächenknappheit mit Infrastrukturvorteilkombinieren – und nicht die mit dem höchsten Angebotsüberhang.

4) Einzelhandel: Fachmarkt & Nahversorgung sind renditestark – Highstreet ist selektiver

Im Einzelhandel ist die Stadtfrage besonders differenziert. Zwei Punkte sind zentral:

1. Nahversorgung/Fachmarkt wird oft als defensiver eingeschätzt (lebensmittelgeankert, stabile Frequenz, weniger konjunkturzyklisch).

2. Highstreet kann in A-Lagen wieder attraktiv sein, bleibt aber stark abhängig von Mikrolage, Tourismus/Frequenz und Konzeptqualität.

Ein Marktbericht nennt für Deutschland (A-Standorte) Renditen für verschiedene Retail-Formate und weist darauf hin, dass sich Renditen je nach Segment unterschiedlich entwickeln; Fachmarktzentren/Discounter liegen typischerweise über Highstreet, Shoppingcenter häufig noch einmal höher (aber mit Strukturthemen).

A) Welche Städte für Fachmarkt/Nahversorgung „gut“ sind

Hier sind häufig nicht die klassischen Metropolen am besten, sondern:

• wachstumsstarke Mittelstädte mit stabiler Kaufkraft im Einzugsgebiet,

• Pendler- und Speckgürtelregionen (gute Erreichbarkeit, Parken),

• Standorte mit dominanter Nahversorgungsrolle (geringe Konkurrenzdichte, starke Ankermieter).

Wichtig: Der Retail-Erfolg ist objekt- und lagegetriebener als „stadtgetrieben“. Ein hervorragender Fachmarkt in einer mittelgroßen Stadt kann renditestärker und stabiler sein als ein durchschnittliches Highstreet-Objekt in einer Metropole.

B) Highstreet: „beste Rendite“ nur dort, wo Frequenz beweisbar ist

Highstreet ist am besten dort, wo die Frequenz strukturell getragen wird (Tourismus, ÖPNV-Knoten, Universitäten, Bürocluster) und die Mikrolage wirklich A ist. Für „Highstreet-Rendite“ reicht „Stadtname“ nicht – Sie kaufen in Wahrheit eine Straßenhälfte.

5) B- und C-Städte: Oft höhere Rendite – aber nur mit klaren Regeln

Viele Anleger schauen aktuell verstärkt auf B-Standorte und regionale Zentren, weil dort:

• Kaufpreise oft niedriger sind,

• Renditen höher sein können,

• Leerstandsrisiken in einzelnen Teilmärkten teils geringer ausfallen als in teuren Core-Lagen – abhängig von Objektqualität und Angebotssituation.

Aber: B- und C-Städte verzeihen weniger Fehler. In kleineren Märkten entscheidet Drittverwendungsfähigkeit und Mieterqualität stärker über den Exit als in den Top-7.

A) Was „gute Rendite-Städte“ im B/C-Segment gemeinsam haben

Achten Sie weniger auf „bekannt“, mehr auf harte Faktoren:

• Arbeitsmarkt & Arbeitgebermix (nicht nur ein Großarbeitgeber)

• Hochschulen/Forschung (stabilisiert Büro/Residential, stärkt Dienstleistung)

• Infrastruktur (ICE/Autobahn/Logistikkorridor)

• Flächenpipeline (zu viel Neubau kann Mieten drücken)

• Leerstands- und Mietniveau-Realität (nicht Wunschmiete kalkulieren)

Gerade im Bürosegment wird in Studien betont, dass kleinere Standorte teils niedrigere Leerstandsquoten haben können – was aber nicht bedeutet, dass jedes Objekt vermietbar ist; oft ist der Bestand schlicht weniger „institutionell“ und der Markt kleiner.

B) Typische „Renditefenster“ nach Strategie (ohne starres Ranking)

• Core+ in B-Städten: moderne, ESG-fähige Objekte mit bonitätsstarken Mietern und langen Restlaufzeiten – Renditeaufschlag gegenüber Top-7 möglich.

• Value-Add in Regiozentren: Repositionierung von Beständen (Energie, Grundriss, Lobby, Technik) mit realistischem Vermietungsszenario.

• Unternehmensimmobilien/Produktion: häufig renditestark, aber mit hoher Objekt-Spezifik; Drittverwendung muss prüfbar sein. (In der Praxis sind Produktions-/Unternehmensimmobilien in Renditerankings oft weit oben, aber nicht jeder Investor kann oder will dieses Risiko tragen.)

6) Die „Top-Städte“ gibt es – aber sinnvoller ist eine Top-Liste je Assetklasse

Wenn Sie dennoch eine klare Orientierung wünschen, lässt sich aus den aktuellen Rendite- und Marktaussagen großer Häuser eine pragmatische Einteilung ableiten:

Büro (Core, Top-7)

• Renditefenster innerhalb der Top-7 tendenziell eher in Düsseldorf, Köln, Stuttgart (höhere Prime-Yields als München/Berlin in einem Marktbericht) – bei gleichzeitig guter Marktliquidität.

• München/Berlin: oft niedrigere Rendite, dafür hohe Liquidität – Rendite kommt hier stärker über Mietwachstum/Qualität als über Cap Rate.

Logistik/Industrie (Cluster)

• Rhein-Ruhr, Rhein-Main, Hamburg, Leipzig/Halle: starke Nachfragekorridore; Rendite hängt stark von Mikrolage, Flächenknappheit und Drittverwendung ab.

Fachmarkt/Nahversorgung

• Häufig attraktiv in kaufkraftstabilen Mittelstädten und Speckgürteln – die „beste Stadt“ ist hier oft weniger wichtig als Einzugsgebiet, Ankermieter, Stellplätze, Sichtbarkeit.

Kurz gesagt:

• Büro: Düsseldorf/Köln/Stuttgart sind „renditefreundlich“ im Top-7-Kontext.

• Logistik: Nicht Stadt, sondern Korridor entscheidet.

• Retail: Objekt/Einzugsgebiet schlägt Stadtname.

7) Checkliste: So prüfen Sie, ob eine „hohe Rendite-Stadt“ wirklich zu Ihnen passt

1. Welche Rendite meinen Sie? Prime-Yield, Nettoanfangsrendite, IRR, Cash-on-Cash?

2. Welche Assetklasse? Büro ≠ Logistik ≠ Fachmarkt.

3. Welche Risikoklasse? Core vs. Value-Add bestimmt, ob die Stadt überhaupt „tragen“ muss.

4. ESG/CapEx sauber modellieren: Energie, Technik, Dach/Fassade, Mieterausbauten, PV, E-Mobilität, Taxonomie-Fähigkeit.

5. Mieterbonität und Laufzeiten: Ein hoher Cap Rate bei kurzer WAULT ist oft kein Schnäppchen.

6. Exit-Frage beantworten: Wer kauft das Objekt in 5–7 Jahren – und warum?

FAQ – Häufige Fragen zur Gewerberendite nach Städten

1) Welche Stadt hat aktuell „die“ höchste Gewerberendite in Deutschland?
Das lässt sich seriös nicht als Einzeiler beantworten, weil Renditen je nach Assetklasse (Büro/Logistik/Retail), Lage (Prime/peripher) und Objektqualität stark variieren. In den Top-7-Büromärkten liegen die höheren Prime-Yields innerhalb der Gruppe eher bei Düsseldorf/Köln/Stuttgart, während München/Berlin niedriger liegen können.

2) Sind B-Städte automatisch renditestärker als A-Städte?
Oft ja – aber das ist ein Risikoindikator. B-Städte können höhere Anfangsrenditen bieten, verlangen dafür meist strengere Objekt- und Mieterauswahl sowie ein klareres Exit-Szenario.

3) Was ist aktuell „sicherer“: Büro oder Logistik?
Beides kann sicher sein – bei Core-Qualität. Büro ist stärker von Flächenqualität und Nutzermarkttrends abhängig (Top vs. Bestand), Logistik stärker von Mikrolage und Infrastruktur. Marktberichte zeigen für Logistik häufig stabile bis moderat veränderte Prime-Yields und eine robuste Nachfrage in großen Clustern.

4) Warum sind die Renditen in München oder Berlin oft niedriger?
Weil dort Liquidität, Nachfrage und Preisniveau traditionell hoch sind. Niedrigere Rendite ist oft der „Preis“ für sehr große Marktbreite und Exit-Liquidität – nicht zwingend ein Nachteil, aber eine andere Strategie.

5) Wie erkenne ich, ob eine hohe Rendite „zu gut“ klingt?
Warnsignale sind: kurzer Mietvertrag, schwache Bonität, hoher Leerstand, erheblicher CapEx-Stau, schwierige Drittverwendung, ESG-Risiken, unrealistische Anschlussmieten oder eine Mikrolage, die nur mit Preisabschlag funktioniert.

6) Welche Rolle spielt ESG wirklich bei der Rendite?
Eine große: ESG beeinflusst Finanzierung, Vermietbarkeit und Exit. In Bürostudien wird betont, dass moderne Flächen trotz Marktdruck gefragt bleiben, während ältere Bestände stärker unter Druck stehen – CapEx ist damit Renditetreiber oder Renditekiller.

7) Ist Einzelhandel wieder interessant?
Segmentabhängig. Nahversorgung/Fachmarkt kann defensiv und stabil sein, Highstreet ist selektiv, Shoppingcenter oft nur mit sehr guter Positionierung und aktiver Bewirtschaftung. Renditen unterscheiden sich je Format deutlich.

8) Welche Kennzahlen sollte ich pro Stadt/Cluster mindestens prüfen?
Leerstand (nach Qualität), Neubaupipeline, Spitzen-/Durchschnittsmieten, Flächenumsatz, Arbeitgebermix, Infrastruktur, Kaufkraft/Einzugsgebiet (Retail), Transportachsen (Logistik), CapEx-Anforderungen (ESG/Technik).

9) Wie wichtig ist die Finanzierungslage für die „beste Rendite-Stadt“?
Sehr wichtig: Zinsniveau und Kreditmargen beeinflussen die leistbare Rendite und damit Preise. Marktberichte beschreiben, dass Preisstabilisierung und Erwartungen an Zinsschritte die Aktivität beeinflussen, aber nicht jede Renditekompression automatisch zurückkommt.

10) Wenn Sie mir nur drei „Rendite-Setups“ nennen müssten – welche wären das?
(1) Core/ Core+ Büro in Top-7 mit Renditefenster (z. B. Düsseldorf/Köln/Stuttgart) und hoher Objektqualität.
(2) Logistik/Light Industrial in etablierten Korridoren (Rhein-Ruhr, Rhein-Main, Hamburg, Leipzig/Halle) mit klarer Drittverwendung.
(3) Nahversorgungsanker/Fachmarkt in kaufkraftstabilen Einzugsgebieten, bei denen das Objekt (Mieter/Standort) wichtiger ist als der Stadtname.