Ein GEWIMMO-Expertenbeitrag für Unternehmen, die eine Gewerbefläche mieten möchten.

Neben der Nettomiete zählen die Nebenkosten zu den größten Kostenfaktoren einer Gewerbefläche. Während im Wohnbereich klare gesetzliche Vorgaben gelten, bietet das Gewerbemietrecht große Vertragsfreiheit. Was im Mietvertrag steht, ist entscheidend. Deshalb müssen Unternehmen genau hinschauen, welche Nebenkosten vereinbart werden und wie sie verteilt werden. Dieser Leitfaden zeigt, welche Kosten umlagefähig sind, wie Abrechnungen funktionieren und wie Sie vermeiden, langfristig zu viel zu zahlen.

1. Welche Nebenkosten im Gewerbe üblich sind

Umlagefähig sind nur Kosten, die im Mietvertrag explizit vereinbart sind.

Typische Nebenkostenpositionen:

• Heizung & Kühlung
• Wasser & Abwasser
• Gebäudereinigung
• Wartung technischer Anlagen
• Versicherungen
• Müllentsorgung
• Allgemeinstrom
• Winterdienst & Gartenpflege
• Hausmeisterservice
• Sicherheitsdienst

Nicht umlagefähig: Reparaturen, Instandhaltung des Gebäudes, Modernisierungen.

2. Verteilerschlüssel verstehen

Die Höhe der Nebenkosten hängt stark vom gewählten Verteilerschlüssel ab.

Typische Modelle:

• Flächenanteil: Standard bei Büros und Handel.
• Verbrauch: sinnvoll bei Heizung und Wasser.
• Nutzungsintensität: wichtig bei Gastronomie, Fitness und Arztpraxen.

Ein unpassender Verteilerschlüssel führt zu unfairen Kosten.

3. Energieeffizienz – ein entscheidender Kostentreiber

Alte Heizsysteme, schlechte Dämmung oder ineffiziente Technik können Nebenkosten enorm erhöhen.

Darauf sollten Unternehmen achten:

• Alter der Heizanlage
• Art des Energieträgers
• Dämmung & Fensterqualität
• vorliegende Verbrauchswerte

Ein günstiger Mietpreis kann durch hohe Nebenkosten komplett aufgewogen werden.

4. Transparente Abrechnung

Unternehmen sollten darauf achten, dass Nebenkosten jährlich transparent abgerechnet werden – getrennt nach Positionen und Verbrauch.

5. Pauschale vs. Vorauszahlung

Pauschale Vorteile:

• Planbarkeit
• keine Nachzahlungen

Pauschale Nachteile:

• Gefahr, dauerhaft zu viel zu zahlen

6. Kostenfallen & häufige Fehler

Diese Fehler sollten Unternehmen unbedingt vermeiden:

• fehlende Prüfung der technischen Anlagen
• unklarer Mietvertrag
• Verwechselung zwischen Betriebskosten & Instandhaltung
• keine Vergleichsangebote prüfen

7. Verhandlungsmöglichkeiten

Viele Nebenkostenpunkte sind verhandelbar – besonders bei großen Flächen.