Ein GEWIMMO-Beitrag für Eigentümer, die Mietpreise professionell und marktgerecht festlegen möchten.

Die richtige Kalkulation der Gewerbemiete ist entscheidend für eine erfolgreiche Vermietung, langfristig stabile Einnahmen und eine nachhaltige Wertentwicklung der Immobilie. Anders als bei Wohnimmobilien gibt es im Gewerbebereich deutlich größere Spielräume, aber auch mehr Risiken. Der Mietpreis muss nicht nur marktfähig sein, sondern auch die individuellen Gegebenheiten der Fläche, die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die langfristige Strategie des Eigentümers berücksichtigen. Dieser Leitfaden zeigt detailliert, wie Vermieter die Gewerbemiete professionell kalkulieren – Schritt für Schritt.

1. Lokalen Markt analysieren – der wichtigste Ausgangspunkt

Um eine realistische Miete festzulegen, müssen Vermieter den lokalen Gewerbemarkt verstehen. Die Nachfrage variiert stark je nach Region, Lage, Infrastruktur, Konkurrenzangebot und Branche. Besonders relevant sind Mikrostandorte, da sie unmittelbaren Einfluss auf die Zahlungsbereitschaft der Mieter haben.

Datenquellen zur Marktanalyse:

• lokale Mietspannen je nach Nutzung (Büro, Handel, Lager, Produktion)
• Leerstandsquoten in der Umgebung
• wirtschaftliche Entwicklung der Region
• Branchenstruktur und Kaufkraft

Besonders wichtig: Gewerbemieten unterscheiden sich teils erheblich innerhalb derselben Stadt, abhängig von Sichtbarkeit, Frequenz, Erreichbarkeit und Parkplatzangebot.

2. Objektmerkmale richtig bewerten

Jede Gewerbefläche ist einzigartig. Folgende Faktoren beeinflussen die Höhe der marktfähigen Miete:

• Ausstattung: Moderne Technik, Glasfaser, Klimatisierung, Beleuchtung.
• Zustand: Sanierungsbedarf reduziert deutlich die Miete.
• Flexibilität: Möglichkeit zur individuellen Gestaltung.
• Barrierefreiheit: besonders wichtig für Publikumsnutzung.
• Genehmigungslage: Gastronomie oder medizinische Nutzung erhöhen den Wert.

Je besser dokumentiert diese Merkmale sind, desto einfacher lässt sich ein realistischer Mietpreis argumentieren.

3. Mietmodelle und Vertragsarten verstehen

Die klassische Festmiete ist nur eine von vielen Möglichkeiten. Gewerbemieter und Vermieter nutzen zunehmend flexible Vereinbarungen, die Risiken vermindern und Anreize schaffen.

Beliebte Mietmodelle:

• Indexmiete: Anpassung an den Verbraucherpreisindex.
• Staffelmiete: planbare Erhöhungen in festen Zeitabständen.
• Umsatzmiete: besonders bei Gastro und Retail.
• Mietfreie Zeiten: zur Kompensation von Ausbaukosten.

Der optimale Mietpreis ist oft eine Kombination aus fester Basis und variablen Komponenten.

4. Betriebskosten korrekt einordnen

Neben der Grundmiete sind Betriebskosten ein ausschlaggebender Faktor. Viele Unternehmen achten stärker auf die Gesamtnutzungskosten als auf die Miete selbst. Hohe Energiekosten können eine Fläche unattraktiv machen.

Wichtige Kostenpositionen:

• Heizung, Strom, Kühlung
• Wasser und Abwasser
• Gebäudereinigung
• Instandhaltung der technischen Anlagen
• Müllentsorgung

Je transparenter die Kosten dargestellt sind, desto höher das Vertrauen und die Vermietungschancen.

5. Wirtschaftliche Tragfähigkeit prüfen

Ein Mietpreis ist nur nachhaltig, wenn er langfristig durchsetzbar ist. Vermieter sollten Szenarien durchspielen: Was passiert bei konjunkturellen Schwankungen? Wie stabil ist die Mieterbranche? Wie wirken sich Modernisierungen auf die Miete aus?

6. Marktstrategie definieren

Manchmal ist es sinnvoller, etwas niedriger zu vermieten, um Leerstände zu vermeiden. In anderen Fällen lohnt es sich, auf den passenden Mieter zu warten, wenn die Fläche besondere Qualitäten bietet.

7. Vermietung über GEWIMMO optimieren

Wir arbeiten mit einem deutschlandweiten Netzwerk spezialisierter Gewerbemakler zusammen und können Eigentümern eine belastbare Einschätzung zur Mietspanne und zur Vermarktungsstrategie geben.