Gastronomieflächen zählen zu den anspruchsvollsten Nutzungsarten im Gewerbeimmobilienmarkt. Kaum eine andere Branche stellt so viele technische, rechtliche und betriebliche Anforderungen an eine Immobilie. Gleichzeitig sind Gastronomiebetriebe wichtige Frequenzbringer, Imageträger und Bestandteile lebendiger Quartiere. Für Eigentümer bieten Gastronomieflächen große Chancen, aber auch erhebliche Risiken, wenn sie nicht professionell geplant, vermietet und begleitet werden. Dieser umfassende Leitfaden zeigt, worauf Eigentümer bei Gastronomieflächen achten müssen, welche Fehler häufig gemacht werden und wie nachhaltige Mietverhältnisse entstehen.
1. Warum Gastronomie eine besondere Nutzung darstellt
Gastronomie ist kein klassischer Einzelhandel und kein gewöhnliches Gewerbe. Sie vereint:
Kundenverkehr
Lebensmittelverarbeitung
Technikintensive Nutzung
hohe Anforderungen an Hygiene und Brandschutz
starke Abhängigkeit von Lage und Konzept
Für Eigentümer bedeutet das: Eine Gastronomiefläche funktioniert nur dann langfristig, wenn Immobilie und Nutzung zueinander passen.
2. Die Bedeutung der Lage für Gastronomieflächen
Die Lage ist für Gastronomie entscheidender als für viele andere Nutzungen.
Wichtige Lagefaktoren:
Sichtbarkeit
Laufkundschaft oder gezielte Zielgruppenfrequenz
Erreichbarkeit
Umfeldnutzung (Büro, Wohnen, Freizeit)
Tages- und Abendfrequenz
Nicht jede gute Einzelhandelslage ist automatisch eine gute Gastronomielage. Abendgastronomie benötigt andere Rahmenbedingungen als Mittagskonzepte oder Cafés.
3. Nachbarschaft und Umfeld – Konfliktpotenzial erkennen
Ein häufiger Fehler ist die Vermietung von Gastronomieflächen ohne Berücksichtigung der Nachbarschaft.
Zu prüfen sind:
Wohnnutzung im direkten Umfeld
Lärmsensibilität
bestehende gastronomische Nutzung
Auflagen aus früheren Genehmigungen
Konflikte mit Anwohnern führen oft zu Einschränkungen, verkürzten Öffnungszeiten oder sogar Betriebsschließungen.
4. Genehmigungsfähigkeit als zentrale Voraussetzung
Eine Gastronomiefläche ist nur dann wertvoll, wenn sie genehmigungsfähig ist.
Eigentümer sollten frühzeitig prüfen:
baurechtliche Nutzung
bestehende Genehmigungen
Auflagen aus Bebauungsplänen
Anforderungen des Gesundheitsamtes
Brandschutzauflagen
Ohne klare Genehmigungslage entstehen hohe Risiken für beide Seiten.
5. Technische Anforderungen an Gastronomieflächen
Gastronomie stellt extreme Anforderungen an die technische Ausstattung.
Wesentliche Punkte sind:
leistungsfähige Abluftanlagen
Fettabscheider
ausreichende Stromkapazität
Gasanschlüsse (falls erforderlich)
Wasser- und Abwasserleitungen
Kühlmöglichkeiten
Lüftung und Klimatisierung
Nachrüstungen sind teuer und oft baulich eingeschränkt.
6. Abluft und Emissionen – häufigster Streitpunkt
Abluft ist eines der sensibelsten Themen bei Gastronomieflächen.
Eigentümer müssen klären:
ob Abluft technisch möglich ist
wohin Abluft geführt wird
ob Geruchsbelästigung entsteht
welche Filtertechnik erforderlich ist
Fehlende oder unzureichende Abluft ist einer der häufigsten Gründe für das Scheitern gastronomischer Konzepte.
7. Außenflächen und Außengastronomie
Außenflächen sind für viele Konzepte wirtschaftlich entscheidend.
Zu prüfen sind:
Genehmigungsfähigkeit
Flächenzuschnitt
Lärmschutzauflagen
saisonale Nutzung
Abgrenzung zu öffentlichen Flächen
Außengastronomie erhöht den Flächenwert, ist aber stark reglementiert.
8. Grundriss und Flächenaufteilung
Eine funktionierende Gastronomie benötigt klare Abläufe.
Wichtige Bereiche:
Gastraum
Küche
Lager
Kühlräume
Spülbereich
Personalräume
Sanitäranlagen
Fehlende Trennung oder zu kleine Nebenflächen führen zu ineffizienten Abläufen.
9. Brandschutz und Sicherheit
Gastronomie unterliegt besonders strengen Brandschutzauflagen.
Relevant sind:
Fluchtwege
Brandmeldeanlagen
Löschsysteme
Fettbrandabsicherung
Materialwahl
Eigentümer müssen sicherstellen, dass die Immobilie grundsätzlich brandschutzfähig ist.
10. Mietvertragsgestaltung bei Gastronomie
Gastronomiemietverträge sind besonders komplex.
Wichtige Punkte:
klare Definition des Mietzwecks
Regelungen zu Umbauten
Instandhaltungspflichten
Sonderkündigungsrechte
Laufzeiten und Verlängerungsoptionen
Unklare Verträge führen häufig zu Streitigkeiten.
11. Bonität und Konzeptprüfung des Mieters
Nicht jeder Gastronom ist ein guter Mieter.
Eigentümer sollten prüfen:
Erfahrung des Betreibers
wirtschaftliches Konzept
Eigenkapital
Referenzen
realistische Umsatzplanung
Ein gutes Konzept ist wichtiger als ein hoher Mietpreis.
12. Risiken für Eigentümer richtig einschätzen
Zu den größten Risiken zählen:
schnelle Betreiberwechsel
hohe Umbaukosten
Nutzungseinschränkungen
Imageschäden bei Scheitern
Eine sorgfältige Auswahl minimiert diese Risiken.
13. Chancen durch Gastronomie als Frequenzbringer
Richtig eingesetzt, steigert Gastronomie den Wert einer Immobilie.
Positive Effekte:
höhere Frequenz
bessere Vermietbarkeit anderer Flächen
Aufwertung des Standorts
höhere Aufenthaltsqualität
14. Gastronomie im Mixed-Use-Konzept
Gastronomie funktioniert besonders gut in gemischten Quartieren.
Kombinationen mit:
Wohnen
Büro
Einzelhandel
Freizeit
schaffen stabile Nachfrage.
15. Fazit: Gastronomie erfordert Kompetenz und Planung
Gastronomieflächen sind anspruchsvoll, aber wertvoll. Eigentümer, die Standort, Technik, Genehmigungen und Mieter sorgfältig auswählen, profitieren von lebendigen Immobilien und langfristigem Mehrwert.
GEWIMMO-Tipp: Wir unterstützen Eigentümer bei der Bewertung, Vermarktung und Auswahl geeigneter Gastronomiemieter.
