Gastronomieflächen zählen zu den anspruchsvollsten Nutzungsarten im Gewerbeimmobilienmarkt. Kaum eine andere Branche stellt so viele technische, rechtliche und betriebliche Anforderungen an eine Immobilie. Gleichzeitig sind Gastronomiebetriebe wichtige Frequenzbringer, Imageträger und Bestandteile lebendiger Quartiere. Für Eigentümer bieten Gastronomieflächen große Chancen, aber auch erhebliche Risiken, wenn sie nicht professionell geplant, vermietet und begleitet werden. Dieser umfassende Leitfaden zeigt, worauf Eigentümer bei Gastronomieflächen achten müssen, welche Fehler häufig gemacht werden und wie nachhaltige Mietverhältnisse entstehen.

1. Warum Gastronomie eine besondere Nutzung darstellt

Gastronomie ist kein klassischer Einzelhandel und kein gewöhnliches Gewerbe. Sie vereint:

• Kundenverkehr

• Lebensmittelverarbeitung

• Technikintensive Nutzung

• hohe Anforderungen an Hygiene und Brandschutz

• starke Abhängigkeit von Lage und Konzept

Für Eigentümer bedeutet das: Eine Gastronomiefläche funktioniert nur dann langfristig, wenn Immobilie und Nutzung zueinander passen.

2. Die Bedeutung der Lage für Gastronomieflächen

Die Lage ist für Gastronomie entscheidender als für viele andere Nutzungen.

Wichtige Lagefaktoren:

• Sichtbarkeit

• Laufkundschaft oder gezielte Zielgruppenfrequenz

• Erreichbarkeit

• Umfeldnutzung (Büro, Wohnen, Freizeit)

• Tages- und Abendfrequenz

Nicht jede gute Einzelhandelslage ist automatisch eine gute Gastronomielage. Abendgastronomie benötigt andere Rahmenbedingungen als Mittagskonzepte oder Cafés.

3. Nachbarschaft und Umfeld – Konfliktpotenzial erkennen

Ein häufiger Fehler ist die Vermietung von Gastronomieflächen ohne Berücksichtigung der Nachbarschaft.

Zu prüfen sind:

• Wohnnutzung im direkten Umfeld

• Lärmsensibilität

• bestehende gastronomische Nutzung

• Auflagen aus früheren Genehmigungen

Konflikte mit Anwohnern führen oft zu Einschränkungen, verkürzten Öffnungszeiten oder sogar Betriebsschließungen.

4. Genehmigungsfähigkeit als zentrale Voraussetzung

Eine Gastronomiefläche ist nur dann wertvoll, wenn sie genehmigungsfähig ist.

Eigentümer sollten frühzeitig prüfen:

• baurechtliche Nutzung

• bestehende Genehmigungen

• Auflagen aus Bebauungsplänen

• Anforderungen des Gesundheitsamtes

• Brandschutzauflagen

Ohne klare Genehmigungslage entstehen hohe Risiken für beide Seiten.

5. Technische Anforderungen an Gastronomieflächen

Gastronomie stellt extreme Anforderungen an die technische Ausstattung.

Wesentliche Punkte sind:

• leistungsfähige Abluftanlagen

• Fettabscheider

• ausreichende Stromkapazität

• Gasanschlüsse (falls erforderlich)

• Wasser- und Abwasserleitungen

• Kühlmöglichkeiten

• Lüftung und Klimatisierung

Nachrüstungen sind teuer und oft baulich eingeschränkt.

6. Abluft und Emissionen – häufigster Streitpunkt

Abluft ist eines der sensibelsten Themen bei Gastronomieflächen.

Eigentümer müssen klären:

• ob Abluft technisch möglich ist

• wohin Abluft geführt wird

• ob Geruchsbelästigung entsteht

• welche Filtertechnik erforderlich ist

Fehlende oder unzureichende Abluft ist einer der häufigsten Gründe für das Scheitern gastronomischer Konzepte.

7. Außenflächen und Außengastronomie

Außenflächen sind für viele Konzepte wirtschaftlich entscheidend.

Zu prüfen sind:

• Genehmigungsfähigkeit

• Flächenzuschnitt

• Lärmschutzauflagen

• saisonale Nutzung

• Abgrenzung zu öffentlichen Flächen

Außengastronomie erhöht den Flächenwert, ist aber stark reglementiert.

8. Grundriss und Flächenaufteilung

Eine funktionierende Gastronomie benötigt klare Abläufe.

Wichtige Bereiche:

• Gastraum

• Küche

• Lager

• Kühlräume

• Spülbereich

• Personalräume

• Sanitäranlagen

Fehlende Trennung oder zu kleine Nebenflächen führen zu ineffizienten Abläufen.

9. Brandschutz und Sicherheit

Gastronomie unterliegt besonders strengen Brandschutzauflagen.

Relevant sind:

• Fluchtwege

• Brandmeldeanlagen

• Löschsysteme

• Fettbrandabsicherung

• Materialwahl

Eigentümer müssen sicherstellen, dass die Immobilie grundsätzlich brandschutzfähig ist.

10. Mietvertragsgestaltung bei Gastronomie

Gastronomiemietverträge sind besonders komplex.

Wichtige Punkte:

• klare Definition des Mietzwecks

• Regelungen zu Umbauten

• Instandhaltungspflichten

• Sonderkündigungsrechte

• Laufzeiten und Verlängerungsoptionen

Unklare Verträge führen häufig zu Streitigkeiten.

11. Bonität und Konzeptprüfung des Mieters

Nicht jeder Gastronom ist ein guter Mieter.

Eigentümer sollten prüfen:

• Erfahrung des Betreibers

• wirtschaftliches Konzept

• Eigenkapital

• Referenzen

• realistische Umsatzplanung

Ein gutes Konzept ist wichtiger als ein hoher Mietpreis.

12. Risiken für Eigentümer richtig einschätzen

Zu den größten Risiken zählen:

• schnelle Betreiberwechsel

• hohe Umbaukosten

• Nutzungseinschränkungen

• Imageschäden bei Scheitern

Eine sorgfältige Auswahl minimiert diese Risiken.

13. Chancen durch Gastronomie als Frequenzbringer

Richtig eingesetzt, steigert Gastronomie den Wert einer Immobilie.

Positive Effekte:

• höhere Frequenz

• bessere Vermietbarkeit anderer Flächen

• Aufwertung des Standorts

• höhere Aufenthaltsqualität

14. Gastronomie im Mixed-Use-Konzept

Gastronomie funktioniert besonders gut in gemischten Quartieren.

Kombinationen mit:

• Wohnen

• Büro

• Einzelhandel

• Freizeit

schaffen stabile Nachfrage.

15. Fazit: Gastronomie erfordert Kompetenz und Planung

Gastronomieflächen sind anspruchsvoll, aber wertvoll. Eigentümer, die Standort, Technik, Genehmigungen und Mieter sorgfältig auswählen, profitieren von lebendigen Immobilien und langfristigem Mehrwert.

GEWIMMO-Tipp: Wir unterstützen Eigentümer bei der Bewertung, Vermarktung und Auswahl geeigneter Gastronomiemieter.