Ein GEWIMMO-Expertenbeitrag für Eigentümer, Investoren und Analysten.

Der Wert einer Gewerbeimmobilie ist das Ergebnis vielfältiger Einflussfaktoren. Während bei Wohnimmobilien Lage und Zustand dominieren, spielen bei Gewerbeobjekten zusätzlich wirtschaftliche Rahmenbedingungen, baurechtliche Aspekte, Mietverträge, technische Infrastruktur und zukünftige Nutzungsmöglichkeiten eine wichtige Rolle. Dieser Beitrag zeigt detailliert, welche Faktoren den Wert bestimmen und wie Eigentümer eine realistische und marktgerechte Bewertung sicherstellen.

1. Lagequalität – der größte Einflussfaktor

Die Lage einer Gewerbeimmobilie entscheidet über Nachfrage, Mietpreis und langfristige Wertentwicklung. Dabei geht es nicht nur um die Stadt selbst, sondern vor allem um die Mikrolage.

Entscheidende Lagekriterien:

• Erreichbarkeit für Mitarbeiter und Kunden
• Verkehrsanbindung (Autobahn, ÖPNV, Logistikachsen)
• Wirtschaftsstruktur der Region
• Parkmöglichkeiten & Infrastruktur
• Frequenz & Sichtbarkeit bei Retailflächen

In Toplagen erzielen Büroflächen deutlich höhere Mieten. Produktionsflächen benötigen Platz, Logistikflächen Nähe zu Knotenpunkten. Jede Nutzungsart hat eigene Lageanforderungen.

2. Gebäudezustand & technische Ausstattung

Der bauliche Zustand beeinflusst direkt die Vermietbarkeit und künftige Investitionen. Moderne Technik, Energieeffizienz und flexible Grundrisse erhöhen den Wert erheblich.

Wertsteigernde Merkmale:

• moderne Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik
• Glasfaser & digitale Infrastruktur
• energieeffiziente Gebäudehülle
• flexibel nutzbare Flächen
• guter Brandschutz

3. Mietverträge & Bonität der Mieter

Gewerbeimmobilien sind Ertragsobjekte. Daher beeinflussen Mietverträge den Wert direkt.

Wichtige Kriterien:

• Mietdauer & Restlaufzeit
• Mietanpassungen (Index/Staffel)
• Bürgschaften & Sicherheiten
• Branche & wirtschaftliche Stabilität des Mieters

Ein langfristiger Mietvertrag mit einem bonitätsstarken Mieter steigert den Wert erheblich.

4. Entwicklungs- und Umnutzungspotenzial

Immobilien, die sich an moderne Anforderungen anpassen lassen, erzielen höhere Werte. Dazu zählen:

• Ausbaumöglichkeiten
• Nutzungsänderungspotenzial
• Erweiterungsflächen
• Modernisierungsoptionen

Umnutzungen – etwa von Einzelhandel zu Büro oder von Lager zu Produktion – können die Wirtschaftlichkeit erheblich steigern.

5. ESG-Faktoren

Nachhaltigkeit wird zunehmend zum Werttreiber. Energieeffizienz, CO₂-Reduktion und smarte Technik bestimmen, wie zukunftsfähig ein Objekt ist. Banken bevorzugen nachhaltige Objekte, während veraltete Immobilien Abschläge erfahren.

6. Baurecht & Genehmigungen

Der zulässige Nutzungszweck bestimmt die Attraktivität. Gastronomie, Medizin oder Produktion erfordern besondere Genehmigungen, die den Wert erhöhen können. Fehlende Genehmigungen dagegen mindern ihn.

7. Konkurrenz & Marktdynamik

Wettbewerbssituation und regionale Nachfrage beeinflussen, wie schnell ein Objekt vermietet werden kann. In wirtschaftlich starken Regionen ist der Wert stabiler.